La
declaración del estado de alarma por emergencia sanitaria en todo el territorio
nacional mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, ha creado una
situación insólita que afecta a todos los establecimientos comerciales. Es evidente que muchas
actividades económicas se vieron obligadas a suspender su actividad o a reducir
drásticamente la misma lo que, sin duda, puede dar lugar a la imposibilidad
financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o
parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales o industrias en
alquiler.
Ante la
falta de regulación legal existente para este caso concreto, se dictó el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de
medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (BOE
22 Abril 2020).
En el preámbulo de dicho Real Decreto se hace referencia a lo
que se denomina “II MEDIDAS PARA REDUCIR LOS
COSTES OPERATIVOS DE PYMES Y AUTÓNOMOS” y trata de regular el pago de la
renta de los alquileres para uso distinto del de vivienda o de industria.
Se señala en
el mencionado preámbulo que “a falta de acuerdo entre
las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no
prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por
declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su
artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la
ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía
artículo 30 de esta Ley. Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil
referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta
la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la
resolución contractual en los casos más graves. Ante esta situación, procede
prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic
stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o
modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos
exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva
onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Se considera
conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular
un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la
modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.”
El Capítulo I, denominado “Medidas para reducir los costes
de pymes y autónomos” recoge
los artículos 1 a 5, ambos inclusive, en los cuales se procede a la regulación.
En el artículo 1 se hace referencia a los “arrendamientos
para uso distinto del de vivienda con grandes
tenedores” considerando estos una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor,
entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10
inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida
de más de 1.500 m2
El caso que ahora nos va a ocupar es, en concreto, el de los
arrendamientos en que la parte arrendadora no entra en el grupo de grandes
tenedores. Su regulación aparece recogida en el artículo 2 del Real
Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, que se refiere a “Otros arrendamientos
para uso distinto del de vivienda” y dice
que:
“1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de
arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto
en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo
arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los
requisitos previstos en el artículo 3, podrá
solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley
el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que
dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas
partes con carácter voluntario.
2. Exclusivamente
en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes
podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de
alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se
disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el
importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del
acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este
plazo fuera inferior a un año.”
El artículo
3 dispone que “Podrán acceder a las medidas
previstas en los artículos 1 y 2 de este real decreto-ley, los autónomos y
pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:
1. En el
caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad
económica desarrollada por el autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la
declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo,
por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de
crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la
Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el
Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su
caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de
la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes
dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al
amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente
suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020,
de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes
natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por
ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que
pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. En caso
de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica
desarrollada por una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo
257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de
la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes
dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al
amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente
suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de
marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural
anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en
relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho
mes referido al año anterior.”
El artículo
4 regula la “Acreditación de
los requisitos” y dispone que “El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo
3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la
presentación de la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante
la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la
información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la
facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la
facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso,
cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros
contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado
expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano
competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la
declaración de cese de actividad declarada por el interesado.”
El artículo 5 se refiere a las “consecuencias de la
aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la
renta” y hace referencia a que
“Los arrendatarios que se hayan
beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta
sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de
los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los
gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin
perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los
mismos pudiera dar lugar.”
De toda la normativa mencionada se deduce que la
moratoria solo se aplicará obligatoriamente cuando el arrendador sea una
empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal
la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos,
excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
En cambio, cuando
el arrendador no cumpla esta condición, es decir, si nos encontramos ante
lo que podíamos denominar “pequeños tenedores”, el aplazamiento temporal de la
renta puede solicitarse por el arrendatario pero, en ningún caso, se establece que el arrendador esté obligado a
aceptarlo. En este tipo de arrendamientos solo se permite a las partes
disponer libremente de la fianza, prestada por el arrendatario en virtud del
artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para destinarse al pago total
o parcial de las mensualidades de renta no satisfechas por el arrendatario. No
obstante, se establece que el arrendatario deberá reponer el importe de la
fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el
plazo que reste de vigencia del contrato de arrendamiento, si es inferior a un
año.
En realidad, “esta
regulación carece de sentido si tenemos en cuenta que cualquier arrendatario
puede solicitar al arrendador, en virtud del principio de libre autonomía de la
voluntad de las partes, cualquier medida sobre la que quiera llegar a un
acuerdo con el arrendador (aplazamiento del pago de la renta, reducción de
renta, fraccionamiento del pago, etc.), sin necesidad de que se regule
específicamente en una norma”,
como opina la Dra. Elga Molina Roig, en su artículo titulado “aplazamiento
en las rentas de arrendamientos de uso distinto de vivienda”, Diario La Ley, Nº 9619, Sección
Tribuna, 23 de Abril de 2020, quien entiende, también, que “sorprendentemente
la norma adopta las medidas menos beneficiosas para el arrendatario en relación
a la interpretación que realiza la jurisprudencia y la doctrina de la cláusula
«rebus sic stantibus»” porque “en
el caso que el arrendador no cumpla estos requisitos, el aplazamiento tendrá
carácter voluntario. Y, por lo tanto, parece
que con esta regulación se cierra la posibilidad de que los Tribunales puedan
decidir aplicar una interpretación más amplia de la cláusula «rebus sic
stantibus» a este tipo de contratos de arrendamiento. Considero que es
así porque, como hemos visto, la propia exposición de motivos indica que con
este Real Decreto Ley "procede prever una regulación específica en línea
con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que
permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si
concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo
derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe
contractual", de forma que con esta regulación se fijan los criterios que
deben aplicarse a estos tipos de contratos, en virtud de la mencionada doctrina
jurisprudencial.”
La norma que comentamos da a entender que lo que
se pretende es reequilibrar las prestaciones de estos contratos de
arrendamiento que se han visto alterados con motivo de la pandemia del
coronavirus, pero, en realidad, únicamente impone la solución cuando los
arrendadores son grandes tenedores. Para el resto de propietarios, a los que
hemos denominado “pequeños tenedores”,
el Real Decreto Ley no impone
ninguna obligación, y solo prevé que los arrendatarios podrán dirigirles
una propuesta de moratoria, pero sin que tal propuesta les vincule u obligue a los
arrendadores para nada.
En resumen, el Real
Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, se refiere a los arrendamientos de autónomos y Pymes (artículos 1 al 5), en la que
dichos arrendamientos lo sean para uso
distinto de vivienda (artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos)
o de industria, en los que los arrendatarios
sean autónomos afiliados a la Seguridad Social y pymes, en ambos casos con
actividad suspendida o facturación reducida en un setenta y cinco por ciento. Lo
que estos autónomos o pymes pueden pedir a los arrendadores varía en función
del carácter de los mismos. A los grandes arrendadores pueden solicitarles una
moratoria de hasta cuatro mensualidades, que es de concesión automática y obligatoria
con devolución fraccionada en hasta dos años. Al resto de arrendadores, que no
se consideren como grandes arrendadores y que en nosotros hemos denominado “pequeños
tenedores”, el arrendatario poder pedir una moratoria o una quita que no es
automática ni obligatoria.
Pero, tanto se
trate de grandes arrendadores o no, se
da siempre preferencia a la negociación
entre partes.
La petición o
solicitud se puede realizar durante un
mes, que comenzará a contarse desde que el Real Decreto-ley entró en vigor,
que fue al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado en
fecha 22 de abril de 2020.
