LA RENTA DE LOS LOCALES EN EL ESTADO DE ALARMA POR CORONAVIRUS


La declaración del estado de alarma por emergencia sanitaria en todo el territorio nacional mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, ha creado una situación insólita que afecta a todos los establecimientos comerciales. Es evidente que muchas actividades económicas se vieron obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma lo que, sin duda, puede dar lugar a la imposibilidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales o industrias en alquiler.

Ante la falta de regulación legal existente para este caso concreto, se dictó el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (BOE 22 Abril 2020).

        En el preámbulo de dicho Real Decreto se hace referencia a lo que se denomina “II MEDIDAS PARA REDUCIR LOS COSTES OPERATIVOS DE PYMES Y AUTÓNOMOS” y trata de regular el pago de la renta de los alquileres para uso distinto del de vivienda o de industria.

Se señala en el mencionado preámbulo que “a falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley. Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves. Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

        El Capítulo I, denominado “Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos” recoge los artículos 1 a 5, ambos inclusive, en los cuales se procede a la regulación. En el artículo 1 se hace referencia a los “arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedoresconsiderando estos una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2

El caso que ahora nos va a ocupar es, en concreto, el de los arrendamientos en que la parte arrendadora no entra en el grupo de grandes tenedores. Su regulación aparece recogida en el artículo 2 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, que se refiere a “Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda” y dice que:

1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

El artículo 3 dispone que “Podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 de este real decreto-ley, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

El artículo 4 regula la “Acreditación de los requisitos” y dispone que El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

        El artículo 5 se refiere a las “consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta” y hace referencia a queLos arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

De toda la normativa mencionada se deduce que la moratoria solo se aplicará obligatoriamente cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

En cambio, cuando el arrendador no cumpla esta condición, es decir, si nos encontramos ante lo que podíamos denominar “pequeños tenedores”, el aplazamiento temporal de la renta puede solicitarse por el arrendatario pero, en ningún caso, se establece que el arrendador esté obligado a aceptarlo. En este tipo de arrendamientos solo se permite a las partes disponer libremente de la fianza, prestada por el arrendatario en virtud del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para destinarse al pago total o parcial de las mensualidades de renta no satisfechas por el arrendatario. No obstante, se establece que el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato de arrendamiento, si es inferior a un año.

En realidad, “esta regulación carece de sentido si tenemos en cuenta que cualquier arrendatario puede solicitar al arrendador, en virtud del principio de libre autonomía de la voluntad de las partes, cualquier medida sobre la que quiera llegar a un acuerdo con el arrendador (aplazamiento del pago de la renta, reducción de renta, fraccionamiento del pago, etc.), sin necesidad de que se regule específicamente en una norma, como opina la Dra. Elga Molina Roig, en su artículo titulado “aplazamiento en las rentas de arrendamientos de uso distinto de vivienda”, Diario La Ley, Nº 9619, Sección Tribuna, 23 de Abril de 2020, quien entiende, también, que “sorprendentemente la norma adopta las medidas menos beneficiosas para el arrendatario en relación a la interpretación que realiza la jurisprudencia y la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus»” porque “en el caso que el arrendador no cumpla estos requisitos, el aplazamiento tendrá carácter voluntario. Y, por lo tanto, parece que con esta regulación se cierra la posibilidad de que los Tribunales puedan decidir aplicar una interpretación más amplia de la cláusula «rebus sic stantibus» a este tipo de contratos de arrendamiento. Considero que es así porque, como hemos visto, la propia exposición de motivos indica que con este Real Decreto Ley "procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual", de forma que con esta regulación se fijan los criterios que deben aplicarse a estos tipos de contratos, en virtud de la mencionada doctrina jurisprudencial.

La norma que comentamos da a entender que lo que se pretende es reequilibrar las prestaciones de estos contratos de arrendamiento que se han visto alterados con motivo de la pandemia del coronavirus, pero, en realidad, únicamente impone la solución cuando los arrendadores son grandes tenedores. Para el resto de propietarios, a los que hemos denominado “pequeños tenedores”, el Real Decreto Ley no impone ninguna obligación, y solo prevé que los arrendatarios podrán dirigirles una propuesta de moratoria, pero sin que tal propuesta les vincule u obligue a los arrendadores para nada.

     En resumen, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, se refiere a los arrendamientos de autónomos y Pymes (artículos 1 al 5), en la que dichos arrendamientos lo sean para uso distinto de vivienda (artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) o de industria, en los que los arrendatarios sean autónomos afiliados a la Seguridad Social y pymes, en ambos casos con actividad suspendida o facturación reducida en un setenta y cinco por ciento. Lo que estos autónomos o pymes pueden pedir a los arrendadores varía en función del carácter de los mismos. A los grandes arrendadores pueden solicitarles una moratoria de hasta cuatro mensualidades, que es de concesión automática y obligatoria con devolución fraccionada en hasta dos años. Al resto de arrendadores, que no se consideren como grandes arrendadores y que en nosotros hemos denominado “pequeños tenedores”, el arrendatario poder pedir una moratoria o una quita que no es automática ni obligatoria.

Pero, tanto se trate de grandes arrendadores o no, se da siempre preferencia a la negociación entre partes.

La petición o solicitud se puede realizar durante un mes, que comenzará a contarse desde que el Real Decreto-ley entró en vigor, que fue al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado en fecha 22 de abril de 2020.