En la actualidad, y en muchas zonas, debido al deterioro que sufren las edificaciones, sobre todo en el mundo rural, es muy común que los propietarios de las mismas se vean precisados a realizar en ellas obras de reparación o consolidación, especialmente en los tejados de las expresadas edificaciones.
Es frecuente, también, que muchas de esas construcciones viertan las aguas de alguno de sus tejados para la finca colindante propiedad de otra persona distinta, cosa que comúnmente vienen haciendo desde hace muchísimos años, y, por supuesto, durante más de veinte. El propietario o propietarios de esa casa a la que se pretende reparar su tejado suele plantearse el problema o cuestión de si por el hecho de realizar tal reparación o reforma en el mismo puede ocurrir que pierda ese derecho del que venía disfrutando su inmueble de verter las aguas hacía el fundo colindante. En definitiva, lo que quiere saber realmente ese propietario del predio dominante es si por esas obras que se propone realizar se extinguiría o no la servidumbre de vertiente de tejado que realmente existe constituida. Por su parte, el propietario del fundo colindante –jurídicamente predio sirviente- lo que quiere saber es si al realizarse esas obras de consolidación o reparación en el tejado de la edificación colindante su propietario viene obligado a retirar los aleros de dicho tejado que sobrevuelan su propiedad y a hacer que las aguas que provienen del repetido tejado no viertan más para su finca, quedando, con ello, libre su indicado inmueble de la servidumbre de vertiente de tejado con que realmente se encontraba grabada.
Si ese tejado en cuestión ha venido vertiendo sus aguas hacia el fundo colindante durante más de veinte años entraría en juego el artículo 537 del Código Civil que dispone: "Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años". La servidumbre de vertiente de tejado, según tiene declarado la jurisprudencia, es una de las más ostensibles, siendo, por lo tanto, continua y aparente. Por ello, si el tejado lleva vertiendo sus aguas durante más de veinte años es evidente que dicha servidumbre de vertiente de tejado se habría adquirido por prescripción. Al existir esa servidumbre de vertiente de tejado la misma sólo se extinguiría por las causas previstas en el artículo 546 del Código Civil y ninguna de dichas causas contempla la reparación, renovación o incluso la construcción de un tejado nuevo.
En casos parecidos la jurisprudencia entiende claramente que la servidumbre no desaparece ni se extingue porque se hagan obras, siempre que las obras no agraven dichas servidumbre. Pueden citarse, a modo de ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de Junio de 1967, de la Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4ª, de 12 de Septiembre de 2006 (Recurso 329/2006) y la de la Audiencia Provincial de Palencia de 7 de Noviembre de 2011 (Recurso 356/2011).
Es decir, que si la obra que se realiza no hace que el tejado vierta aguas de forma diferente a como lo venía haciendo antes, ni se agranda el alero de dicho tejado ni, en definitiva, se hace más perjudicial la servidumbre a lo que lo era antes de las obras practicadas continuará plenamente vigente la servidumbre de vertiente de tejados que lleva establecida más de veinte años. Es más, aunque la casa se hubiera caído en su totalidad sería igualmente aplicable lo que se ha dicho puesto que el apartado 3° del artículo 546 del Código Civil dice que la servidumbre se extingue "cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible su uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior". Es decir, que aunque el predio dominante se hubiera caído en su totalidad, si se reconstruye del todo antes de transcurrir veinte años seguiría vigente la servidumbre legalmente adquirida con anterioridad.
En conclusión, se puede afirmar que el hecho de que se reconstruya un tejado, incluso el que el mismo se eleve en unos centímetros, no implica la extinción de la servidumbre de vertiente de tejado que se había adquirido por prescripción de más de veinte años, siempre y cuando las obras realizadas no sean más perjudiciales ni agraven la servidumbre anteriormente establecida.
